2014.05.04

南京市加強住宅區物業管理工作的實施意見

發布者:億文物業

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市政府關于印發《南京市加強住宅區物業管理工作的實施意見》的通知
寧政發〔2009〕284號


各區縣人民政府,市府各委辦局,市各直屬單位:
    現將《南京市加強住宅區物業管理工作的實施意見》印發給你們,請認真遵照執行。


 
                                             二○○九年十一月二十六日


 
 
南京市加強住宅區物業管理工作的實施意見
 
 
  加強住宅區物業管理是當前加強城市綜合管理、建設和諧社會的重要內容,為破除當前物業管理與社區管理相分離、以單一管理代替綜合管理、行業管理代替社會管理的舊體制,重新構建與現代城市管理相適應的住宅區物業管理新體制,進一步鞏固文明城市創建成效,夯實和諧南京建設基礎,現根據我市住宅區物業管理體制創新工作試點情況,提出如下意見。
  一、指導思想及原則
  加強住宅區物業管理的指導思想是:以科學發展觀為指導,以體制創新為核心,建立“統一領導、分級負責、條保塊管、綜合協調”的物業管理新體制,充分發揮區政府、街道辦事處和社區居委會在住宅區物業管理中的作用,將物業管理納入區政府、街道辦事處城市綜合管理體系,強化住宅區物業管理,促進物業管理行業社會化、市場化、專業化、規范化發展,逐步實現住宅區物業管理的高效率和全覆蓋,及時化解物業管理領域的各類矛盾問題,不斷推動社區穩定和諧與社會文明進步。
加強住宅區物業管理,應遵循以下原則:
  (一)統一領導、綜合協調的原則
住宅區物業管理作為現代城市管理的重要組成部分,必須納入城市管理的大平臺,實行統一領導、統一協調、統一考核。各區政府、街道辦事處要將住宅區物業管理工作納入轄區城市管理工作范疇統籌考慮,綜合協調解決住宅區物業管理中遇到的各類問題。
  (二)分級負責、屬地管理的原則
住宅區物業管理工作的重心在街道和社區,各區政府和各街道辦事處必須充分發揮綜合管理的工作優勢,積極采取有效措施,進一步整合管理資源,明確責任主體,落實管理責任,強化協調服務和考核監督,真正將各類住宅區的物業管理工作職責落到實處。
  (三)權責統一、保障到位的原則
市區各行政主管部門要按照權責相統一的原則,科學劃分住宅區物業管理的職責和義務,盡可能下放相關管理職權,積極為區、街綜合管理協調創造條件,為區、街做好住宅區物業管理工作提供保障。
  二、管理機構及職責分工
  (一)市政府建立綜合協調機制,由市住宅區物業管理工作領導小組負責制定相關政策規劃,分解目標任務,界定職責分工,研究解決重大問題,組織協調各級、各單位共同做好住宅區的物業管理工作,并將其納入全市城管大平臺進行統一檢查和考核。
  (二)市房產部門負責全市物業服務行業的指導和監督,研究制定物業管理法規和行業服務標準,監管物業管理企業資質和住宅專項維修資金,并協助市城市管理委員會制定住宅區物業管理考核辦法,參與對各區、各部門物業管理相關工作情況的目標責任考核。
  (三)各區政府負責轄區內住宅區物業管理工作的領導和組織工作,落實綜合協調管理職責,并根據工作實際,制定本區物業管理相關政策措施。區物業管理行政主管部門具體負責轄區物業服務行業的指導監督、物業管理工作的業務指導和人員培訓、物業管理工作績效考核等相關工作。
  (四)街道、社區作為住宅區物業管理工作的實施主體,主要負責將住宅區物業管理工作納入社區居委會工作的重要內容,融入社區綜合管理;建立投訴受理和聯動協調機制,受理調解本轄區物業管理方面的投訴;參與轄區物業管理招投標、物業服務企業資質審核、物業管理區域劃分,續籌與審核物業維修資金使用情況,檢查考評物業服務質量,監管物業管理項目交接等工作;牽頭組織業主大會召開和業主委員會選舉,備案業主委員會選舉結果,指導和監督業主大會、業主委員會日常運作,并對暫不具備市場化條件的住宅區提供基本的有償物業服務。
  (五)市物價局負責完善住宅區物業服務收費辦法和標準,查處違法違規收費行為;市民政局負責加強對社區居委會的指導監督,充實基層物業管理機構和工作職能;市財政局負責制定老舊住宅區長效管理補貼資金政策,納入年度財政預算;市工商局負責街道物業服務中心登記注冊工作;市地稅局負責落實對街道物業服務中心相關稅收政策;市司法局負責物業矛盾調解工作制度的落實和業務指導;市勞動社會保障局負責落實街道物業服務中心的就業扶持政策;市市容局負責住宅區垃圾轉運和處理,查處和治理住宅區內的占道經營、違法搭建等影響市容的違法行為。市委宣傳部,市建委、規劃局、市政公用局、公安局、園林局等相關部門按照各自職責,分工協作,密切配合,共同做好住宅區物業管理的相關工作。
  三、工作機制
  物業管理既是城市管理的重要內容,也是社會管理的重要組成部分,必須在目前“兩級政府、三級管理”的工作體制下,進一步加強和完善街道辦事處建設,將住宅區物業管理工作納入街道辦事處工作范疇,明確街道分管領導和責任科室,并根據轄區規模和工作量,落實相應的管理人員和工作經費。
  (一)各區政府應根據全市物業管理發展規劃和相關法規,制定本轄區物業管理行業發展計劃和扶持措施;建立物業管理工作聯席會議和綜合協調制度、監督管理和矛盾調解制度、老舊住宅區財政補貼制度等長效工作機制,進一步提高相關管理服務水平,逐步實現住宅區管理高效率和全覆蓋。
  (二)街道辦事處應設立由分管主任牽頭的物業管理辦公室,并分別設立“兩站一中心”:
  1、設立街道物業管理矛盾投訴調解站。主要是在市物業管理行政主管部門審定后,聘用專職人員,受理物業管理方面的投訴。物業管理矛盾投訴調解站的日常工作經費由市、區兩級政府統一安排;相關工作納入街道大調解工作序列,接受市、區司法、房產部門業務指導。
  2、設立街道物業應急維修服務站。主要是根據各街道實際,在轄區內選擇若干信譽好、實力強的物業服務企業或房產維修中心作為維修加盟單位,為轄區內無物業管理住宅區的房屋排險、下水管道堵塞、水電故障等突發情況,提供有償應急維修。
  3、設立街道物業服務中心。該中心為保本微利的服務企業,主要是向暫不具備市場化物業管理條件或無人管理的住宅區提供有償的基本服務。符合條件的,可享受相應的財稅、就業扶持政策。
“兩站一中心”具體組織實施辦法由市住宅區物業管理工作領導小組另行研究制定。
  (三)因地制宜,實行分類管理。區政府和街道辦事處必須對轄區內住宅區進行全面調查摸底,并根據實際情況,因地制宜地實行分類管理:
  1、已實施市場化物業服務的住宅區,應強化對物業服務企業的監管措施,指導業主大會和業主委員會規范運作。
  2、通過整治出新、具備市場化物業管理條件的舊住宅區,應按照相關程序選聘物業服務企業,實行專業化的物業管理。
  3、自管房住宅區,相應管理單位要切實擔負起物業管理責任,并接受街道辦事處對住宅區的日常監督指導,不斷提高管理服務水平。
  4、原產權單位無力托管、業主無法自行管理、也暫不具備市場化物業管理條件的舊住宅區,統一由街道物業服務中心提供基本物業管理服務,逐步向市場化過渡。
  5、實施業主自行管理的住宅區,業主可向街道“兩站一中心”申請物業管理矛盾投訴調解和應急維修服務。
  6、經濟適用住房作為政府保障性住房,原則上統一由街道物業服務中心提供物業管理。按規定配套建設的商業用房經營收益,可用于補貼經濟適用住房小區物業服務的虧損。
  (四)建立聯席會議制度,協調化解各類矛盾糾紛。區、街道辦事處、社區居委會應分別建立由相關部門和單位參加的三級聯席會議制度,進一步加強住宅區物業管理聯動協調機制,解決本區域住宅小區物業管理中存在的問題和矛盾,真正實現齊抓共管和綜合治理。
  四、保障措施
  (一)為順利開展住宅區物業管理工作,各相關職能部門應及時調整、下放行政職能,形成權責相統一的工作機制。
  (二)市區房產管理部門應結合住宅區物業管理體制創新工作,繼續推進全市舊住宅小區的整治出新工程,將符合條件的老舊小區分批列入全市小區整治出新工作計劃,逐步改善居住環境,完善基礎設施,為實施物業管理全覆蓋創造條件。
  (三)為解決部分老舊小區和經濟適用房小區物業費收繳標準較低、困難人群較多等問題,市、區、街三級應根據年度管理效能考核情況,分別給予適當的財政補貼。市級財政自2010年起,分三年對考核達標的小區給予補貼,區、街兩級也應按規定按時足額補貼,具體辦法另行研究制定。
  (四)各區、各街道應通過多種形式,加大物業管理法規的宣傳力度,引導住戶樹立“花錢買服務”的消費理念,協助服務企業收取物業服務費,破解長期欠繳問題,形成良好的物業管理氛圍。
(五)完善考核機制,建立“市、區、街”三級住宅區物業管理考核網絡。市政府將住宅區物業管理工作納入全市城市綜合管理目標,對區政府進行年度考核。區政府定期對轄區內街道辦事處、社區居委會住宅區物業管理工作的實施情況及矛盾糾紛的處理情況進行檢查考核。街道辦事處、社區居委會負責對轄區內住宅區物業服務企業和其他管理單位進行日常檢查考核。


本意見自發布之日起施行。江寧區、浦口區、六合區、溧水縣、高淳縣政府可參照本意見制定相應管理辦法。




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