2014.05.04

關于貫徹落實《南京市物業維修基金管理辦法》的實施意見

發布者:億文物業

分享至

寧房物〔2007〕57號

各有關單位:


為了貫徹落實《南京市物業維修基金管理辦法》(寧政發[2000]8號)(以下簡稱《辦法》),進一步規范物業專項維修資金的歸集、使用和管理,制定本實施意見。
一、專項維修資金歸集范圍
新建商品房、經濟適用房、集資房、已購公有住房、公有住房以及拆遷實行產權調換的房屋均應建立物業專項維修資金。
新建商品房包括住宅商品房、別墅、大廈、非住宅商品房、開發建設單位留作自用或出租的房屋。
二、專項維修資金繳交標準
1、2000年5月1日起簽訂商品房買賣契約的,按《辦法》規定的專項維修資金標準繳交;
2、2000年1月7日至5月1日前簽訂商品房買賣契約或拆遷安置協議的,在契約或協議中已明確按《辦法》規定標準繳交的,則按《辦法》規定繳交;未明確的則按原規定繳交;
3、2000年1月7日前簽訂商品房買賣契約或拆遷安置協議的,購售雙方仍按寧價房字(97)058號、寧財綜(97)85號、寧房管(97)78號三局聯合發文中的規定繳交,即:房屋建設單位應按每平方米建筑面積30元(多層)或45元(高層或設有電梯的多層)標準繳交;購房人均按每平方米建筑面積15元標準繳交;
4、1997年1月1日前已投入使用的房屋,多層按每平方米建筑面積30元,高層按每平方米建筑面積40元標準由產權人繳交;
5、經濟適用住房,按照《南京市經濟適用住房管理實施細則》(寧政發[2004]253號)規定的標準執行。即多層房屋購房人按照購房款的2%繳交專項維修資金;高層房屋或設有電梯的多層房屋,購房人按購房款的3%繳交專項維修資金;
6、單位出售公有住房的,按當時房改政策執行。屬于2000年度房改政策的已購公有住房,售房單位按多層住宅、高層住宅售房款的20%、30%,購房人按購房款的2%繳交;屬于1998年度房改政策的已購公有住房,售房單位按多層住宅、高層住宅購房成本價的6%、8%,購房人按購房成本價的1%繳交;屬于1995、1996、1997年度房改政策的已購公有住房,售房單位按售房款的15%(高層20%)繳交,購房人按購房成本價的1%繳交。屬于集資建房的,購房人按照1998年度房改房政策繳交專項維修資金。
三、專項維修資金繳交方式
(一)專項維修資金繳交時間、地點
1、商品房、經濟適用房繳交人應在領取房屋所有權證時到市房地產交易登記中心繳交專項維修資金;
2、已購公有住房、集資建房的售房單位,應在辦理房屋過戶登記前到市物業辦繳交專項維修資金;
3、拆遷實行產權調換的房屋產權人、開發建設單位等,應在領取房屋所有權證時到市房地產交易登記中心繳交專項維修資金。
(二)繳交專項維修資金應提供的資料
1、商品房、經濟適用住房、拆遷實行產權調換房
(1)《南京市商品房買賣契約》;
(2)《南京市城市房屋拆遷補償安置協議(二)》;
(3)經濟適用住房批復;
(4)1997年1月1日前簽訂《契約》、《協議》,且房屋已交付使用的,還應提供工程竣工驗收證明。
2、已購公有住房、集資建房
(1)《南京市已購公有住房專項維修資金測算表》;
(2)《南京市公有住房出售審批表》;
(3)《南京市出售公有住房價格評估測算表》;
(4)《公有住房售房款繳存單》;
(5)集資建房的批復。
3、開發建設單位自用、出租房
(1)立項批復;
(2)國有土地使用證;
(3)房屋權屬登記備案證明。
(三)專項維修資金繳交程序
1、商品房、經濟適用住房、拆遷實行產權調換房、開發建設單位自用、出租房專項維修資金繳交程序
(1)繳交人按要求辦結交易、產權登記手續,并領取《南京市房產登記收費通知單》;
(2)繳交人憑《南京市房產登記收費通知單》(如需要還應提供《南京市商品房買賣契約(副本)》)在繳存窗口足額繳交專項維修資金,并取得《南京市物業專項維修資金繳款憑證》。
2、已購公有住房、集資建房專項維修資金繳交程序
(1)售房單位按要求填寫《南京市已購公有住房專項維修資金測算表》;
(2)售房單位將《南京市已購公有住房專項維修資金測算表》、房改辦已審核的《南京市公有住房出售審批表》、《南京市出售公有住房價格評估測算表》以及《公有住房售房款繳存單》三聯單交市物業辦核驗;
(3)售房單位持審核過的《南京市已購公有住房專項維修資金測算表》在物業辦繳存窗口足額繳交專項維修資金,并取得《南京市物業專項維修資金繳款憑證》。
四、開設帳戶的條件和程序
(一)開設帳戶的條件
1、物業管理區域界定清楚,且經市、區物業行政主管部門確認;
2、專項維修資金已按規定繳交;
3、售房單位已按房改政策建立專項維修資金。
(二)開設帳戶的程序
1、售房單位、業主委員會或委托的物業管理企業向市物業辦提交開戶申請書,并附業主委員會成立登記備案表、業主委員會委托書及物業管理服務合同;
2、提交業主分戶清冊(業主分戶清冊格式由市物業辦統一印制);
3、市物業辦審核后,出具開戶證明;
4、憑開戶證明和有關印鑒(業主委員會財務專用章和業主委員會正、副主任印鑒)到指定銀行辦理開戶手續。名稱為XX業主委員會專項維修資金財務專用章,印章尺寸為4厘米×4厘米;正、副主任印鑒尺寸為1.7厘米×1.7厘米;字體均為正楷。
五、專項維修資金的使用
專項維修資金為業主所有。管理實行專戶儲存、政府監管、規范使用的原則。
專項維修資金只能用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新、改造項目,不得挪作他用。
根據物業管理合同約定,應當由物業管理企業從物業服務費用或者物業服務資金中支出的住房共用部位、共用設施設備的維修養護費用,不得從專項維修資金中列支。
供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護責任依法應由相關單位承擔的,所需費用不得從專項維修資金中列支。
住房共用部位、共用設施設備屬于人為損壞的,修復費用由責任人承擔,不得從專項維修資金中列支。
專項維修資金按幢建帳,核算到戶。
六、專項維修資金申請使用的條件和程序
(一)申請使用必須具備以下條件
1、專項維修資金足額歸集到位或部分歸集到位,維修項目符合維修基金使用范圍,未歸集到位部分已明確維修費用分攤方案;
2、共用部位、共用設施設備保修期屆滿后;
3、房屋共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造,涉及一幢樓業主的,申請單位已事先征詢相關業主的書面同意;涉及物管區域全體業主的,已經業主大會書面批準;
4、出現法規、規章和有關技術標準規定必須維修的情形,物業行政主管部門責成產權人及管理單位負責維修的,其基金支出按物業管理區域的相關業主各自擁有房屋建筑面積比例共同承擔。
5、維修工程項目符合以下情況之一的,應按規定委托工程造價咨詢單位進行項目審價:
(1)維修項目涉及整個物管區域的;
(2)單項維修工程費用超過8000元的;
(3)一次性使用維修資金總額超過15000元的。
(二)申請使用的程序
已成立業主委員會的,業主委員會作為申請單位辦理維修資金使用申請手續;沒有成立業主委員會,已實施物業管理或有房屋管理單位的,物業管理企業或房屋管理單位作為申請單位辦理維修資金使用申請手續;沒有成立業主委員會,沒有實施物業管理,也沒有房屋管理單位的,由相關業主作為申請人辦理維修資金使用申請手續。屬于已購公有住房的,房改售房單位作為申請單位辦理維修資金使用申請手續。房改房維修資金使用項目如涉及多家房改售房單位,可由其中一家售房單位辦理使用申請手續。
業主委員會或房改售房單位辦理維修資金申請手續的,核定后的維修資金撥至業主委員會或房改售房單位開設的維修資金二級帳戶。房屋管理單位或相關業主辦理維修資金申請手續的,核定后的維修資金撥至房屋管理單位提供的帳戶或相關業主確認的施工單位帳戶。
具體使用申請程序及需提供的資料見附件。
七、專項維修資金分攤辦法
(一)房屋的共用部位發生自然損壞,包括同幢或同單元業主共同使用的房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等),戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等,資金支出由同幢或同單元房屋內全體業主按各自擁有房屋建筑面積分攤。
(二)已納入建設成本的共用設施設備發生自然損壞,包括上下水主立管道、落水管、煙道、水箱、電梯、天線、照明、供電線路、暖氣線路、加壓水泵、鍋爐、消防和安全設施等,資金支出由物業管理區域內相關業主或本幢相關業主按各自擁有房屋建筑面積分攤。
(三)已納入建設成本的其他共用設施設備發生自然損壞,包括道路、綠地、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋,基金支出由本物業管理區域內全體業主按各自擁有房屋建筑面積分攤。
(四)同一物業未繳交專項維修資金的業主,其應承擔的維修費用,由業主委員會籌集。
八、專項維修資金的帳務管理
(一)專項維修資金實行兩級帳戶管理體系。一級帳戶為市物業辦主帳戶,用于專項維修資金的繳存、使用、結息、增值等帳務管理活動;二級帳戶為業主委員會或售房單位輔助帳戶,用于其所轄專項維修資金的使用;
(二)開設帳戶后,業主委員會、已實施物業管理的售房單位應將專項維修資金的輔助帳務委托物業管理企業代管,并在物業管理服務合同中約定。專項維修資金本金應按幢建立帳冊,記帳到戶。物業管理企業應將已使用物業維修費用的情況按幢登記,定期公布;
未實施物業管理的售房單位可自行管理帳務。
(三)業主委員會、售房單位或委托管理單位應當每季與市物業辦核對專項維修資金帳目并將下列情況每年向全體業主公布一次:
1、專項維修資金繳交、使用和結存的金額;
2、發生維修、更新的項目和費用及按戶分攤情況;
3、專項維修資金的其他情況。
(四)承辦銀行應當每月向市物業辦、業主委員會、售房單位打印專項維修資金帳戶對帳單;
(五)市物業辦每年向業主委員會或使用單位打印專項維修資金匯總數據余額單和利息憑證。
九、有關問題的補充說明
1、維修資金實行以一個物業管理區域為單位、統一管理的原則。售房單位應遵守此原則。按首次繳交標準對相關購房人繳交的維修基金分攤到戶,單獨設帳。需動用房改購房人交存部分的,需經相關房屋產權人2/3以上書面同意。
2、電梯維修問題在《南京市電梯專項維修資金管理辦法》未出臺之前,仍按寧政發[2000]8號文件規定執行。
3、高層樓宇(含小高層)或多層設有電梯的業主,不論其使用電梯否,所有購房人均按售房款的3%繳交,專項維修資金繳交標準不予區分。
4、高層樓宇附有裙樓的,裙樓檐高20m以上的(含20m)或裙樓檐高雖低于20m,但設有電梯的,其專項維修資金繳交標準按高層標準執行,20m以下沒有電梯的按多層標準執行。
5、物業管理區域內,經批準設置的經營性設施的收益,在扣除物業管理企業代辦費用后,應當將收益的30%用于補貼物業管理公共服務費,收益的70%納入專項維修資金,合同另有約定的除外。
6、購房人在《南京市商品房買賣契約》中的申報面積與產權備案證或購房價款的票據不符的,應在原契約中增加補充條款,予以明確;申報面積與房屋所有權證面積不符的,以房屋所有權證面積為準。
7、購房人簽約時間及實施購買行為均在2000年5月1日之前,因更名等原因需重新簽訂契約的,專項維修資金依然按原契約簽訂時的政策執行。
8、對于已辦理房屋交易過戶手續,或已領取房屋所有權證的,如開發建設單位未繳納專項維修資金,應按政策規定予以追繳。對欠繳單位,房管機關將暫停辦理其產權初始登記手續,其非市政拆遷項目,暫停拆遷許可證的審批,對在建工程或項目,暫停預售(銷售)許可證的審批。屬于個人應繳未繳的,可由業主或其配偶申請將自己名下存儲的公積金用于支付,若公積金已使用或用于購房作貸款按揭的,則按其擁有的房屋建筑面積比例予以分攤籌措。
9、已購公有住房專項維修資金未歸集到已購公有住房專項維修資金專戶的,有特殊困難的售房單位可申請用單位售房款支付專項維修資金,售房款已使用完或將專項維修資金挪作它用的,原售房單位應予以補交。
10、因購房人終止契約、拆遷或其他不可抗力的因素造成房屋滅失的,業主可持本人身份證件、開發建設單位證明及退房價款發票、注銷契約(或房地產權證)的證明、拆遷協議和業主委員會(或售房單位)的證明,到市物業辦辦理專項維修資金退款手續。
11、因房屋滅失辦理專項維修資金退款手續時,本金未使用過的,應將購房人繳交的本金退給購房人;若已動用過本金的,則退余額部分。
12、單位購買的商品房,已按規定繳交專項維修資金的,向職工出售時,產權單位不再繳交,購房職工仍按房改規定繳交原產權單位。
13、已購公有住房上市后,其共用部位、共用設施設備的維修管理責任單位以及專項維修資金管理方式不變,買賣雙方與責任單位辦理戶名變更手續。單位繳存的專項維修資金不予返還。賣方個人原繳交的專項維修資金本金或余額不予退還,隨房屋產權同時過戶,由買方向賣方支付此項費用。
14、商品房二次上市后,原繳專項維修資金余額隨房屋產權同時過戶,由買方向賣方支付此項費用。
15、換購已購公有住房的,分別按不同購房年度的房改政策規定計算專項維修資金。原購房的單位專項維修資金轉入現購房,換購單位繳納現購房單位專項維修資金的不足部分;由換購單位退還購房人原購時繳交的個人專項維修資金,同時購房人繳納現購房個人專項維修資金。
16、在寧省級單位的房改房專項維修資金,執行統一政策,單獨管理。
17、專項維修資金自管單位對維修資金繳存、使用等各項管理工作按照南京市房產局《關于加強單位出售公房、經濟適用住房專項維修資金管理的意見》(寧房物[2006]93號)的相關規定執行。
本規定自下發之日起執行。
 
附件:專項維修資金使用程序
 
 
                                                                               二○○七年三月十三日
 
附件:
 
專項維修資金使用程序
 
申請單位或申請人對維修項目進行現場察看、制定維修方案。并按照規定格式對申請維修資金使用情況向相關業主書面征求意見,并在物管區域醒目位置及相關出入口進行公示,公示期為一周,相關業主持票權2/3以上同意或使用項目涉及多家房改售房單位的,無集中反對意見(控制在所持票權的1/3以下)即視為大多數業主同意動用。對維修費用超過5萬元的項目,申請單位或申請人應在公示期內應告知南京市物業管理辦公室,由南京市物業管理辦公室對公示內容進行核實。
1、維修資金使用申請時需提供以下材料:
(1)《南京市物業維修資金使用申請表》;
(2)維修工程預算書;
(3)申請單位或申請人與施工單位簽定的維修工程合同書;
(4)相關業主簽字同意的《征詢意見書》;
(5)維修資金使用情況公示;
(6)工程項目審價合同。
2、南京市物業管理辦公室收齊以上材料后,7個工作日內審核完畢并按核定預算經費的70%預撥維修費用。
3、維修工程項目竣工后,申請單位或申請人提供以下資料,物業辦在7個工作日內審核完畢,辦理余額劃撥手續。
(1)《業主意見反饋表》;
(2)維修工程項目費用結算發票;
(3)工程項目審核報告(業主大會對委托工程造價咨詢單位進行項目審價事宜另有決定的提供業主大會決議)。需在維修資金中支付審價費用的還需提供審價費用結算發票。
維修項目屬于多家房改售房單位的,核定的維修經費撥至申請單位維修資金專戶,同時向與此項維修具有公共關系的相關單位發出分攤劃款通知書。




0
影音先锋av电影,日韩欧美亚洲每日更新在线,免费A级毛片高清视频不卡,国产色无码免费无码视频,订国产精品一区二区三区四区,国产亚洲欧美在线专区